针对冷链物流园区在实际运营中出现的各种问题，本文提出“共享生态”将是未来冷链物流园区的重要发展趋势，并详细分析了具有“共享生态”的冷链物流园具有哪些特征和优势，以及实现过程中需要克服的难点，为“共享生态”下的城市服务冷链物流园区发展提供了思路。
随着冷链物流逐渐升温，与之配套的基础设施也得到快速发展。冷藏车数量快速增加，冷库增长速度更是突飞猛进。据有关协会组织统计显示，在2010年国家发改委出台的《农产品冷链物流发展规划》中，我国冷库总容量为880万吨，2017年我国冷库总容量为3610万吨。伴随着冷库的大量新建，近几年冷链物流园区成为一个蓬勃发展的新兴事物。
经历了一段时间的跟风建设后，一些冷链物流园区在实际运营中出现了各种问题，收回投资的前景渺茫。比如脱胎于农批市场的园区已不适应社会发展，比如认为冷链等同于冷库的园区陷入了低价竞争的恶性循环，如此种种，不逐一而论。
目前，冷链仍然是充满前景的新兴投资领域。党中央、国务院和相关部委每年都出台多项支持冷链发展的相关政策意见，大量投资基金看好冷链领域，不少大型国企、央企和房地产企业转战冷链市场。
然而，冷链物流园区建设的难度依然存在，并且越来越大，主要体现在：
一是土地资源逐年紧张，尤其是靠近城市消费区的优质物流用地，越是需要物流配套的大城市（比如北上广），越是土地紧张，物流中心年年外迁；
二是冷链基础设施投资重，同样面积，低温大约是常温投资的3倍；
三是冷链建筑形式与业务类型密切关联，建筑一旦定型，日后运营的业务类型难以转变，冷链运营的风险大；
四是冷链建筑建设和运营的专业性强，需要耗费时间积累；
五是政府对食品安全的监管日益严格，相关的冷链物流建筑要求越来越高。
从共享单车、共享汽车、共享充电宝、共享篮球、共享雨伞等共享经济新形态不断涌现之后，“共享包装”、“分享产能”、“共享工厂”等新型生产模式也随之走热，“共享”概念铺天盖地走进公众的视野。
物流领域的“共享”模式益处多多，但要真正实现并非易事，“共享”背后是复杂生态圈的有效集合。作为具有“共享生态”的冷链物流园区，笔者认为应该具备以下特征：
一是占地面积较大，少则上百亩，多则上千亩，通常有数栋物流建筑。适宜本文所提“共享生态”的园区地理位置，通常靠近城市消费区，交通网络密集。
二是园区内进驻了多家具有上下游业务关系的冷链主体，比如第三方冷链物流服务企业、食材贸易企业、连锁零售企业、电商企业、餐饮企业、食材加工企业、设备租赁企业等。
三是“共享生态”的冷链物流园区应是以物流业务为核心进行上下游集成的模式。比如城市配送业务，可集合连锁零售企业、电商企业、餐饮企业等城市冷链物流终端的配送，以城市配送业务为链接点，可集成低温仓储、少量常温仓储、分拣、流通加工、运输等相关物流业务。在共享物流服务的支持下，可引入共享中央厨房业务，为餐饮企业提供标准的加工场地和统一的物流服务。集合了餐饮、电商、零售等流通终端企业后，同时可引入食材贸易企业，也可开展区域集货、分拨等干线物流业务。
中央厨房、食材加工、食材贸易等业务引进顺序与有无，可根据园区实际情况调整，但物流业务必须为核心，作为连接上下游企业和多元化业务开展的关键点。
四是园区内业务多元化，除上述具有上下游关系的多种业务模式外，还具备多项衍生配套业务。比如设备租赁与共享，典型的例子如托盘、周转箱和叉车等物流设备；比如供应链金融、原材料委托采购等。
当下冷链物流园区普遍存在“运营难”、“用地贵”、“落地难”和基础设施投资不足的问题，在共享生态模式下，冷链物流园区将真正地发挥出集约优势。具体来看，主要有以下几个优势：
一是节省基础设施投资，降低成本，提高盈利率。现代化的、比较高标准的冷链投资，包含建筑和设施的条件下，通常在每平方米6000元上下，大约是常温物流的3倍，多数中小型企业难以接受。而在共享园区里，企业以租赁和外包的方式可以容易获得冷链服务，节省了基础设施投资，降低了成本，提高了盈利的可能性。
二是共享生态模式的冷链物流园区能够高效率集成资源，提高运营效率。建设园区的主要目的之一就是为了集成资源，浅层次来讲，即是同类或类似的企业集中在一起，共享水、电、气、通信、交通、银行、工商税务、办公、饮食等配套设施，方便政府和园区管理；深层次来讲，实现供应链资源的集成，同类企业和上下游企业聚集在一起，业务互相协作，共享物流配送、仓储、采购等供应链核心功能，提高运营效率；远景来看，通过园区实现单点供应链资源集成后，就为网络布局的复制、大数据的挖掘和应用提供了基础，进一步集成社会供应链。
三是产业集群效应。汽车制造产业集群、电子产品产业集群等，是我们所熟悉的产业集群类型，在冷链物流领域，创建了“共享生态”的冷链物流园区也同样易实现产业集群效应。
产业集群实际上是某种产品的加工深度和产业链的延伸，也是产业结构的调整和优化升级，其核心是在一定空间范围内产业的高集中度。实现冷链物流产业集群，首先可以大幅度提高区域冷链物流效率。大量冷链相关企业集聚在一定区域内发展，可以共享分工协作而带来的高效率。其次，可以产生滚雪球式的集聚效应，吸引更多的相关企业到此集聚，扩大和加强集聚效应。第三，可以促进集群内新企业新业务的快速衍生与成长。比如供应链金融业务、设备租赁业务、检测与研发业务等等。
四是便于政府监管。冷链物流与食品安全紧密相关，食材加工、中央厨房等更是直接关系食品安全。基于我国政府对食品安全越来越严厉的监管形势，未来从事食品加工和物流的门槛必然会提高，当下散乱的生产和物流将会走向一定程度的集中化。“共享生态”模式的冷链物流园区正好契合这一监管形势。地理位置的集中，统一规范的园区管理都是方便监管的有力条件。
共享生态模式是冷链物流园区的发展趋势，但在实现过程中需要克服以下难点。
一是启动投资大。冷链物流基础设施属于重资产投入，冷链物流园区的投资又是重中之重，而要形成“共享生态”模式冷链物流园区更是需要一定的面积和规模，投资起步以亿计，数十亿也不罕见。没有雄厚的资金实力或者政府主导投资，难以启动项目。
二是园区内不同业务的选择和启动步骤很重要，这是园区建成后良性运营的关键点之一。城市配送、多温层仓储、区域集货、中央厨房等园区核心业务，哪些先启动，哪些后启动，哪些同步启动？供应链金融、设备租赁、食材贸易等衍生业务，需要如何选择？不同的冷链物流园区自身条件和应对的市场有区别，不尽相同。
不过通常来说，共享生态模式冷链物流园区以满足城市居民冷链服务为定位，城市配送为必不可少的核心功能，以城市配送为切入点，具备常低温等多温区仓储、分拣集货等物流功能，食材加工、中央厨房、区域分拨、供应链金融、设备租赁、食材贸易等功能随园区不同情况确定。
三是冷链物流园区的共享生态模式需要有力的统筹管理团队和运营团队才能最终实现。共享生态模式是一系列基于当前冷链物流发展情况和未来趋势，以核心配送物流业务为纽带，串联多种物流业务与紧密相关的加工类业务，并配套和衍生出金融、租赁、信息平台、研发等多种业务模式。入驻主体的多样化和业务复杂化，对管理和运营团队提出了很高的要求，需要团队处理好各类业务的适用性和不同业务之间的衔接性。团队无力，仍然无法发挥出共享生态的优势。
四是共享生态属于新兴模式，需要大力的市场推广和教育，提升客户对共享生态模式的理解和接收度。推动共享生态模式冷链物流园区，是城市发展和居民生活服务的必然要求，是集成资源、集约经营、提升效率的关键手段，是冷链物流行业取得飞跃发展的重要步骤。以单点共享生态冷链物流园区的实现为起点，全国布局成网，同时集成和挖掘大数据资源，将真正实现全社会冷链物流资源的集成和行业整体效率的提升。